Diagnostics obligatoires en colocation (bail unique solidaire vs baux individuels par chambre)

Quels diagnostics et quelle surface minimale faut-il respecter pour louer en colocation ?

Quel que soit le mode contractuel choisi (bail unique ou baux individuels par chambre), le bailleur doit annexer le Dossier de Diagnostic Technique complet (DPE, ERP, Électricité, Gaz, Plomb) établi à l'échelle du logement entier. En revanche, la surface minimale réglementaire diffère entre le décret décence (9 m² / 20 m³) et le référentiel des baux multiples.

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Faut-il un DPE par chambre ou un seul DPE pour tout le logement en colocation ?

C'est la question numéro un posée par les investisseurs exploitant des colocations à baux multiples (location à la chambre avec jouissance partagée de la cuisine, du séjour et des sanitaires). Depuis la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) entrée en vigueur le 1er juillet 2021, les diagnostiqueurs n'ont plus le droit d'éditer un DPE portant sur une simple chambre dépourvue de ses propres équipements autonomes de cuisine et d'eau chaude sanitaire.

Que vous optiez pour un bail unique solidaire ou pour quatre baux individuels distincts, un seul et unique DPE établi à l'échelle de l'appartement ou de la maison dans sa globalité doit être réalisé, puis annexé au contrat de chaque colocataire. Dès lors que ce DPE global est classé A, B, C, D ou E (ou F jusqu'au 31 décembre 2027), toutes les chambres de la colocation respectent le critère de décence énergétique. À l'inverse, si l'appartement global est classé G en 2026, chaque colocataire — même titulaire d'un bail individuel sur une chambre rénovée — est fondé à agir en justice pour non-décence énergétique.

9 m² (20 m³) vs 14 m² (33 m³) : la jurisprudence de la Cour de cassation sur les chambres en colocation

En cas de colocation à baux multiples (un contrat par chambre), une confusion tenace oppose deux textes : l'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui exige 9 m² ou un volume habitable d'au moins 20 m³, et l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation (combiné à l'article L111-6-1 sur l'interdiction des divisions indignes), qui évoque le seuil de 14 m² et 33 m³.

Par plusieurs arrêts de principe (notamment Cass. 3e civ., 22 juin 2022), la Cour de cassation et le décret n° 2015-1910 du 30 décembre 2015 ont clarifié l'articulation de ces textes : pour l'appréciation de la décence en colocation à baux multiples, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être d'au moins 9 m² et 20 m³ (sans que l'on puisse additionner la quote-part du salon ou de la cuisine commune pour sauver une chambre de 7,5 m²). En revanche, attention aux règlements sanitaires départementaux (RSD) et aux autorisations préalables de mise en location (« permis de louer ») de certaines communes qui contrôlent strictement l'absence de sur-occupation.

Mesurage Loi Boutin : comment rédiger la clause de surface sur un bail individuel de colocation ?

L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose de mentionner la surface habitable de la chose louée dans tout bail de location à usage de résidence principale. Dans une colocation à bail unique, il suffit d'inscrire la surface habitable totale de l'appartement telle qu'elle ressort de l'attestation de mesurage Loi Boutin (qui figure d'ailleurs en première page du DPE lorsque aucune cloison n'a été modifiée).

En revanche, dans une colocation à baux individuels, chaque contrat porte juridiquement sur la jouissance exclusive d'une chambre déterminée (par exemple « Chambre n° 2 de 11,40 m² habitables ») et sur la jouissance partagée des espaces communs (cuisine, salle d'eau, séjour, couloir). Pour éviter toute action en diminution proportionnelle du loyer (ouverte au locataire lorsque la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième, soit 5 %, à celle exprimée dans le bail selon l'article 3-1 de la loi de 1989), demandez à votre diagnostiqueur de détailler sur son certificat la surface habitable exacte de chaque chambre numérotée ainsi que celle des parties communes.

Électricité, Gaz, Plomb (CREP) et ERP : la règle d'annexion à chaque arrivée de colocataire

Au sein du Dossier de Diagnostic Technique locatif prévu à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, outre le DPE, quatre autres diagnostics sont obligatoires : le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) si l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 (valable 6 ans en location, ou illimité si négatif), l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz si les réseaux ont plus de 15 ans (valables 6 ans), et l'État des Risques et Pollutions (ERP) complété le cas échéant par le diagnostic Bruit (ENSA).

Le point de vigilance majeur en colocation concerne le turn-over des colocataires et la validité de 6 mois de l'ERP (et de 6 ans des diagnostics électricité/gaz/plomb positif). Si vous signez des baux individuels au fil de l'eau (un nouveau colocataire en septembre, un autre en février, un troisième en juillet), vos diagnostics doivent être en cours de validité à la date de signature de chaque nouveau bail individuel. Un ERP établi il y a sept mois pour le premier colocataire devra obligatoirement être actualisé avant la signature du bail du nouveau colocataire entrant.

Quid du diagnostic Amiante (DAPP) en colocation ?

Bien que le diagnostic amiante ne soit pas formellement annexé au bail de location par l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, tout propriétaire d'un appartement situé dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 a l'obligation légale de détenir un Dossier Amiante Parties Privatives (DAPP) et de le tenir à la disposition des occupants sur simple demande (article R1334-29-4 du Code de la santé publique).

En colocation, où quatre ou cinq locataires se succèdent régulièrement, la probabilité qu'un occupant ou la CAF / le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) réclame la consultation du DAPP est élevée. Profiter du passage du technicien pour faire établir le DAPP en même temps que le pack location via notre comparateur de devis ne coûte que quelques dizaines d'euros supplémentaires et vous met définitivement en règle.

L'essentiel

En colocation (qu'il s'agisse d'un bail unique solidaire ou de baux individuels par chambre), le Dossier de Diagnostic Technique (DPE, ERP de moins de 6 mois, Électricité et Gaz de moins de 6 ans si installations > 15 ans, CREP Plomb si bâti < 1949) est établi une seule fois à l'échelle du logement entier mais doit être annexé en cours de validité à chaque bail signé, tandis que chaque chambre faisant l'objet d'un bail individuel doit disposer d'une surface habitable privative d'au moins 9 m² et d'un volume de 20 m³.