Apport d'un bien immobilier à une SCI ou cession de parts de SCI : quand faut-il faire les diagnostics ?

Quand les diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires avec une SCI ?

Lorsqu'une SCI achète ou vend directement un bien immobilier bâti, l'intégralité du Dossier de Diagnostic Technique (article L271-4 du CCH) est obligatoire. En revanche, une cession de parts sociales de SCI (même à 100 %) porte sur des droits sociaux mobiliers et n'impose pas légalement le DDT, tandis que l'apport en nature d'un immeuble à une SCI requiert en pratique l'ERP, la purge DIA et les états d'exonération.

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1er cas : la SCI vend ou achète un bien immobilier (DDT 100 % obligatoire)

Lorsqu'une SCI est directement partie à un acte de vente immobilière — qu'elle soit venderesse d'un appartement, d'une maison ou d'un immeuble de rapport, ou qu'elle en soit acquéreuse — la transaction porte sur un immeuble bâti au sens de l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation. L'intégralité du Dossier de Diagnostic Technique est donc strictement obligatoire, sans la moindre différence avec une vente entre particuliers : DPE (et audit énergétique si la SCI vend une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G), Amiante (< 1997), Plomb (< 1949), Électricité et Gaz (> 15 ans), Termites, Loi Carrez et ERP.

Un point de jurisprudence important mérite d'être rappelé : lorsqu'une SCI achète un bien à usage d'habitation, bénéficie-t-elle du délai de rétractation de 10 jours de la loi SRU (article L271-1 du CCH) ? Selon la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 24 octobre 2012), tout dépend de l'objet social et de l'activité réelle de la SCI : une SCI patrimoniale familiale considérée comme « acquéreur non professionnel » bénéficie du délai de 10 jours (qui ne court qu'à compter de la notification du DDT complet).

2e cas : l'apport en nature d'un immeuble à une SCI (le régime de l'article 1843-3 du Code civil)

Que se passe-t-il lorsqu'un propriétaire personne physique décide d'apporter un bien immobilier lui appartenant au capital d'une SCI en échange de parts sociales nouvelles ? Sur le plan strictement civiliste, la doctrine et le CRIDON rappellent que l'apport en société (même à titre onéreux avec prise en charge d'un emprunt) est un contrat d'apport régi par l'article 1843-3 du Code civil, et non une « vente » au sens strict de l'article 1582 du Code civil (et de l'article L271-4 du CCH ou de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la loi Carrez).

Toutefois, en pratique notariale, l'apporteur est tenu envers la société de la même garantie qu'un vendeur envers son acheteur (article 1843-3 alinéa 3 du Code civil). De plus, l'apport d'un immeuble à une SCI est soumis au Droit de Préemption Urbain (DPU) de la mairie (Déclaration d'Intention d'Aliéner — DIA) ainsi qu'à l'obligation de fournir l'État des Risques et Pollutions (ERP). Si la commune exerce son droit de préemption sur l'apport ou si l'apporteur veut être exonéré de la garantie des vices cachés envers la SCI (notamment lorsqu'il y a d'autres associés ou une banque prêteuse), la réalisation des diagnostics techniques reste vivement recommandée par le notaire.

3e cas : la cession de parts sociales de SCI (pourquoi la loi ne l'impose pas, mais le contrat l'exige)

Lorsqu'un investisseur achète les parts sociales d'une SCI qui détient déjà un immeuble (plutôt que d'acheter l'immeuble lui-même), l'objet juridique de la cession n'est pas l'immeuble, mais des droits sociaux, lesquels sont qualifiés de biens meubles incorporels par l'article 529 du Code civil. En conséquence, même si la cession porte sur 100 % des parts sociales de la SCI (et même si cette cession déclenche le droit de préemption urbain renforcé de l'article L213-1 3° du Code de l'urbanisme hors SCI familiale), les articles L271-4 du CCH et 46 de la loi de 1965 ne s'appliquent pas de plein droit.

Mais attention : aucun acquéreur avisé ni aucun avocat ou notaire rédacteur d'une cession de parts de SCI n'acceptera de signer sans exiger contractuellement un DDT complet à jour ! En effet, la valeur des parts de la SCI dépend directement de l'état de l'immeuble social (présence d'amiante ou de termites, conformité des baux au DPE, surface Carrez réelle). Ces diagnostics sont systématiquement annexés à la convention de garantie d'actif et de passif (GAP) signée lors de la cession des parts.

La SCI bailleresse : toutes les obligations de diagnostics locatifs et de décence énergétique

Dès lors qu'une SCI met en location un appartement ou une maison à usage d'habitation principale, elle est intégralement soumise à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (avec une durée minimale de bail de 3 ans s'il s'agit d'une SCI familiale constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ou de 6 ans pour toute autre SCI, conformément à l'article 10 de la loi de 1989).

La SCI bailleresse doit impérativement annexer à chaque bail le dossier de diagnostics location complet : DPE classé entre A et F en 2026 (les logements classés G étant interdits de location depuis le 1er janvier 2025, y compris lorsqu'ils appartiennent à une SCI), ERP de moins de 6 mois, diagnostics électricité et gaz de moins de 6 ans (si installations > 15 ans), CREP plomb (si bâti < 1949) et mesurage Loi Boutin. Signalons par ailleurs qu'un associé qui occupe à titre gratuit un logement détenu par sa SCI n'est pas titulaire d'un bail de 1989 et n'a pas besoin de DDT locatif.

Déductibilité fiscale des factures de diagnostics immobiliers pour une SCI (IR ou IS)

Faire établir les diagnostics immobiliers au nom de votre SCI présente un avantage fiscal direct, que votre société relève de l'Impôt sur le Revenu (IR — transparence fiscale des revenus fonciers) ou de l'Impôt sur les Sociétés (IS) :

• Pour une SCI à l'IR (régime réel des revenus fonciers) : les frais de diagnostics obligatoires réalisés en vue de la location (DPE, électricité, gaz, plomb, ERP, Boutin) constituent des dépenses de gestion et d'administration intégralement déductibles des loyers encaissés sur la déclaration n° 2072 (et en cas de revente, les frais de diagnostics obligatoires à la charge du vendeur viennent en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers, article 150 VB du CGI).
• Pour une SCI à l'IS :100 % des factures de diagnostics (vente, achat ou location) sont déductibles en charges d'exploitation de l'exercice. Demandez vos devis au nom exact de votre SCI via /mon-dossier.

L'essentiel

Lorsqu'une SCI achète, vend ou loue directement un bien immobilier, elle doit obligatoirement fournir le Dossier de Diagnostic Technique complet (article L271-4 du CCH en vente, article 3-3 de la loi de 1989 en location), tandis que la cession de parts sociales de SCI (qui porte juridiquement sur des meubles incorporels) et l'apport en nature à une SCI échappent en théorie à l'obligation légale du DDT complet mais l'exigent systématiquement en pratique notariale pour purger la garantie d'actif-passif, l'exonération des vices cachés de l'apporteur (article 1843-3 du Code civil) et le droit de préemption urbain.