Diagnostic plomb (CREP) positif en classe 1, 2 ou 3 : dans quel cas les travaux sont-ils obligatoires ?

Quand les travaux sont-ils obligatoires suite à un diagnostic plomb (CREP) positif ?

Un diagnostic plomb positif est classé selon l'état de conservation de la peinture contenant plus de 1 mg/cm² de plomb : en Classe 1 (non dégradé) ou Classe 2 (état d'usage), aucuns travaux ne sont obligatoires. En revanche, dès qu'une unité de diagnostic est classée en Classe 3 (peinture au plomb dégradée s'écaillant), le propriétaire a l'obligation légale de réaliser des travaux supprimant le risque d'exposition au plomb avant toute mise en location (ou dans le cadre de la vente).

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Comprendre les Classes 0, 1, 2 et 3 du CREP : le seuil réglementaire de 1 mg/cm²

Lors de la réalisation du Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) conformément à l'arrêté du 19 août 2011, le diagnostiqueur découpe chaque pièce du logement en « unités de diagnostic » (murs, plinthes, portes, huisseries de fenêtres, volets, garde-corps métalliques) et mesure la concentration en plomb à l'aide d'un appareil portatif à fluorescence X capable de détecter le plomb même sous plusieurs couches de peinture récente ou de papier peint.

Dès que la mesure est strictement inférieure à 1 mg/cm², l'unité est classée en Classe 0. Si toutes les mesures du logement sont en Classe 0, le CREP est négatif et sa durée de validité devient illimitée tant pour la vente que pour la location. Dès qu'au moins une mesure est égale ou supérieure à 1 mg/cm², l'unité est classée en Classe 1 (revêtement non dégradé ou non visible car recouvert d'un doublage sain), en Classe 2 (état d'usage : usure par frottement ou micro-fissures sans chute d'écailles) ou en Classe 3 (état dégradé : écaillage, cloquage, faïençage avec décollement, plâtre ou bois vermoulu sous la peinture au plomb).

Classes 1 et 2 : aucune obligation de travaux, mais une validité ramenée à 1 an (vente) ou 6 ans (location)

Une peinture ancienne à base de céruse qui est parfaitement adhérente à son support ou recouverte par une peinture acrylique moderne intacte (Classe 1 ou Classe 2) ne présente pas de danger immédiat d'ingestion d'écailles ou d'inhalation de poussières par les jeunes enfants (cause du saturnisme infantile). Par conséquent, la présence de plomb en Classe 1 ou en Classe 2 n'impose aucuns travaux au propriétaire.

En revanche, elle entraîne deux conséquences juridiques importantes pour votre Dossier de Diagnostic Technique : 1. Le propriétaire doit remettre la notice d'information réglementaire à l'acquéreur ou au locataire et veiller à l'entretien des revêtements pour éviter qu'ils ne se dégradent en Classe 3 (et ne jamais les poncer à sec) ; 2. La durée de validité du CREP n'est plus illimitée : dès qu'une seule unité du rapport est en Classe 1, 2 ou 3, le diagnostic plomb n'est valable qu'1 an pour une vente (à la date de la promesse et de l'acte authentique) et 6 ans pour une mise en location.

Classe 3 : l'obligation légale de travaux de l'article L1334-9 du Code de la santé publique

Tout change dès lors que le rapport du diagnostiqueur conclut à la présence d'au moins une unité de diagnostic en Classe 3 (peinture au plomb dégradée, par exemple sur le rebord extérieur d'une fenêtre en bois, des volets persiennés qui s'écaillent ou le bas d'une porte de cave humide).

Aux termes de l'article L1334-9 du Code de la santé publique, si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm² (Classe 3), le propriétaire a l'obligation légale d'en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble et de procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. - En cas de mise en location : ces travaux de suppression du risque de Classe 3 doivent impérativement être réalisés avant la mise en location du logement (un logement comportant du plomb dégradé en Classe 3 est juridiquement non décent au sens du décret du 30 janvier 2002). - En cas de vente : l'obligation de travaux est transférée au nouveau propriétaire (l'acquéreur) à compter de l'acte authentique, sauf si le vendeur effectue la reprise des peintures avant la vente pour lever toute réserve.

Quand le diagnostiqueur a-t-il l'obligation de transmettre le CREP de Classe 3 à l'ARS / au Préfet ?

Beaucoup de propriétaires redoutent que tout diagnostic plomb comportant une Classe 3 soit immédiatement envoyé à la Préfecture ou à l'Agence Régionale de Santé (ARS). En réalité, l'article L1334-10 et l'article R1334-10 du Code de la santé publique encadrent strictement cette transmission obligatoire par l'opérateur de diagnostic :

Le diagnostiqueur ne transmet une copie du CREP au directeur général de l'ARS (dans un délai de 5 jours ouvrables) que si le logement comporte du plomb en Classe 3 ET qu'il relève d'une situation de risque de saturnisme ou de dégradation du bâti définie à l'article R1334-10 du CSP, c'est-à-dire : 1. Soit lorsqu'au moins 20 % des unités de diagnostic du bien sont classées en Classe 3 ; 2. Soit lorsque le bien présente au moins un facteur de dégradation du bâti grave (plancher ou plafond menaçant de s'effondrer, traces importantes de coulures d'eau, moisissures ou humidité sur plus de 20 % des parois d'une pièce). Une simple fenêtre isolée dont la peinture s'écaille (moins de 20 % des unités en Classe 3 sans insalubrité du bâti) n'est donc pas transmise à l'ARS.

Comment lever rapidement une anomalie de Classe 3 avant une location ou une vente ?

Contrairement au désamiantage de matériaux friables de Liste A qui exige des entreprises spécialisées très coûteuses, la suppression d'une anomalie de Classe 3 sur un diagnostic plomb est souvent simple et économique lorsqu'elle est localisée sur une menuiserie, un garde-corps de balcon ou un mur intérieur.

L'article L1334-9 du Code de la santé publique précise que les travaux consistent soit à remplacer l'élément (par exemple poser une nouvelle fenêtre double vitrage PVC, ce qui améliore simultanément votre DPE), soit à recouvrir durablement le revêtement dégradé (doublage en plaque de plâtre BA13, pose d'une toile de verre intissée collée et peinte après élimination des écailles non adhérentes à l'humide sans ponçage à sec). Une fois l'élément recouvert ou repeint proprement, le diagnostiqueur repasse : l'unité passe de la Classe 3 à la Classe 1 (recouvert/non dégradé) et le logement retrouve une conformité locative totale. Demandez vos devis sur /mon-dossier.

L'essentiel

Lorsqu'un Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP, obligatoire pour tout logement bâti avant le 1er janvier 1949) révèle une concentration supérieure ou égale à 1 mg/cm², sa validité passe d'illimitée à 1 an en vente et 6 ans en location, mais aucuns travaux ne sont obligatoires si les peintures sont en Classe 1 (bon état) ou Classe 2 (état d'usage) ; seule la Classe 3 (peinture au plomb dégradée s'écaillant) oblige légalement le propriétaire à réaliser des travaux de recouvrement ou de suppression du risque avant la mise en location (article L1334-9 du CSP) et déclenche un signalement à l'ARS si au moins 20 % des unités sont en Classe 3.