Échéances 2023
2023 : cinq échéances, trois destinataires
C'est l'année la plus chargée des huit, et la plus mal lue, parce que quatre de ses cinq échéances tombent le même jour sans concerner les mêmes personnes. Un bailleur, un vendeur et un syndicat y trouvent chacun leur obligation, et aucune des trois ne se déduit des deux autres.
Ce qui a changé cette année-là
- 1er janvier 2023
Un logement dont la consommation dépasse 450 kilowattheures par mètre carré et par an en énergie finale n'est plus décent en métropole.
Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique du logement décent
- 1er janvier 2023
L'état des risques est remis dès la première visite du bien, et non plus seulement à la promesse.
Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022
- 1er janvier 2023
Carnet d'information du logement pour les constructions dont le permis est déposé et les rénovations dont le devis est signé à compter de cette date.
Code de la construction et de l'habitation, article L126-35-2
- 1er janvier 2023
Toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation constituent un fonds de travaux.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2-1
- 1er janvier 2023
Projet de plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés de plus de deux cents lots.
Code de la construction et de l'habitation, article L731-2
- 1er avril 2023
Audit énergétique obligatoire à la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés F ou G.
Code de la construction et de l'habitation, article L126-28-1, décrets n° 2022-780 et n° 2022-1143
Pour un bailleur : un seuil, pas une lettre
La première fermeture du marché locatif ne s'exprime pas en classe mais en consommation : au-delà de 450 kilowattheures par mètre carré et par an en énergie finale, le logement cesse d'être décent en métropole. Le critère est volontairement plus étroit qu'une classe entière, et il ne concerne qu'une partie des logements classés G.
Cette distinction explique une incompréhension durable : beaucoup de bailleurs ont cru que la classe G était fermée dès 2023. Elle ne l'a été que deux ans plus tard, et seuls les logements les plus consommateurs étaient visés en premier.
Pour un vendeur : un document de plus, mais pas partout
À compter du 1er avril 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble détenu en entier, classé F ou G, appelle un audit énergétique. La date initialement prévue était antérieure : le report d'un décret l'a déplacée, ce qui a laissé des dossiers montés sur la mauvaise échéance.
Le champ exclut les lots de copropriété, et cette exclusion n'a pas bougé depuis. Un appartement classé G se vend sans audit réglementaire, ce qui reste la différence la plus mal connue entre vendre une maison et vendre un appartement.
Pour un syndicat : deux obligations en une date
Le fonds de travaux devient obligatoire pour toutes les copropriétés d'habitation, sans l'exemption dont bénéficiaient les plus petites, et le projet de plan pluriannuel de travaux ouvre son premier palier, celui des plus de deux cents lots. La même date, deux obligations distinctes, l'une financière et permanente, l'autre documentaire et décennale.
S'y ajoute, pour tout le monde, la remise de l'état des risques dès la première visite. Elle ne crée pas de document nouveau : elle avance le moment où il doit exister, ce qui suffit à changer le calendrier d'une mise en vente.
Suite
Les paliers de copropriété se poursuivent l'année suivante, et le détail des obligations du syndicat est sur la page de la copropriété.