Validité · état des risques et pollutions

Validité de l'état des risques : la pièce qui se périme pendant l'opération

Toutes les autres pièces du dossier se périment entre deux opérations. Celle-ci se périme au milieu d'une seule. Six mois est plus court que le délai habituel entre une promesse et un acte, ce qui la transforme en pièce à double établissement : une fois pour la promesse, une fois pour la signature. Ce n'est pas un oubli du texte, c'est sa logique.

six moispour une vente

six moispour une mise en location

Le compte court à partir de la date d'établissement de l'étatCode de l'environnement, article L125-5

Pourquoi si court

Cet état ne décrit pas le bien. Il décrit la situation du bien au regard de zonages qui, eux, bougent : un plan de prévention approuvé, un secteur d'information sur les sols créé, un arrêté de catastrophe naturelle publié. Un document de deux ans décrirait un état du droit et non un état du terrain. La durée courte n'est donc pas une précaution, c'est la conséquence de ce que le document contient.

Depuis le 1er janvier 2023, il est remis dès la première visite du bien, avant même qu'une offre soit faite. Une pièce à six mois remise en début de parcours a donc, presque toujours, dépassé son terme au moment de signer.

Ce qui casse la validité

Les six mois eux-mêmes
Ils se comptent à la date de l'acte, pas à celle de la promesse. Un état établi le jour de la promesse et une signature quatre mois plus tard passent ; six mois et un jour, non.
Un nouvel arrêté préfectoral en cours d'opération
L'approbation ou la révision d'un plan de prévention change ce que l'état doit dire. Le document devient inexact avant d'être périmé, et c'est le seul cas du dossier où l'inexactitude précède l'expiration.
Un arrêté de catastrophe naturelle publié entre-temps
L'information sur les sinistres indemnisés fait partie de ce qui est déclaré au titre de l'état. Un épisode survenu entre deux versions du document appelle une déclaration nouvelle.
Le changement de bien, même à la même adresse
L'état est établi pour un bien identifié. Un lot différent dans le même immeuble reçoit le même zonage, mais pas le même document.

Le calendrier qui évite de le refaire trois fois

Au lancement, un premier état, remis aux visiteurs. Il joue son rôle d'information et personne n'attend qu'il tienne jusqu'au bout.
À la promesse, on vérifie sa date. S'il approche des six mois, il vaut mieux le refaire à ce moment-là qu'au moment de l'acte, où il devient un point bloquant sous contrainte de temps.
Avant l'acte, une dernière vérification, portant autant sur la date que sur d'éventuels arrêtés publiés depuis.

Cet état ne se commande pas à un diagnostiqueur au sens habituel : il s'établit à partir des informations mises à disposition par la préfecture, et le vendeur peut le remplir lui-même. C'est la pièce la moins chère du dossier à renouveler, ce qui rend son oubli d'autant plus contrariant.

Questions fréquentes

L'état est-il dû pour une location comme pour une vente ?

Oui, avec la même durée de six mois, et il se renouvelle donc à chaque nouveau bail. C'est la pièce la plus souvent refaite d'un logement reloué régulièrement.

Une commune sans plan de prévention est-elle concernée ?

Le zonage sismique et le potentiel radon couvrent tout le territoire, et un secteur d'information sur les sols peut exister sans plan de prévention. L'absence de plan ne vaut donc pas dispense.

Qui déclare les sinistres indemnisés ?

Le vendeur ou le bailleur, sur la base de ce qu'il connaît du bien. C'est la seule partie du document qui ne se déduit pas d'un zonage public, et donc la seule où une omission est imputable.

Faut-il refaire l'état si la vente échoue et reprend six mois plus tard ?

Oui, la durée court à partir de la date d'établissement, sans lien avec l'opération. Une négociation interrompue puis reprise fait presque toujours tomber la pièce.

Voir aussi

L'autre pièce à six mois du dossier ne concerne que certaines communes : la validité de l'état termites. Les biens qui appellent cet état, y compris un terrain nu, sont dans la rubrique dossier.