Vente · terrain non bâti
Vendre un terrain : ce qu'un bien non bâti impose quand même
Le dossier de diagnostic technique vise l'immeuble bâti. Un terrain nu n'en a donc pas, et il serait tentant d'en conclure qu'une vente de terrain ne demande rien. Elle demande peu de pièces, mais celles qu'elle demande sont les plus lourdes de conséquences : elles ne décrivent pas un existant, elles conditionnent ce qu'on pourra construire.
Trois questions à poser au terrain
Dans l'ordre où elles se posent, parce que la réponse à la première détermine si la deuxième et la troisième ont un objet.
- Le terrain est-il constructible, et sous quelles règles ? Le certificat d'urbanisme délivré par la commune le dit. Il n'est pas un diagnostic et n'a pas de durée de validité au sens des constats, mais aucune des deux questions suivantes n'a de sens sans lui.
- Le sol est-il argileux, et à quel degré ? Une exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles déclenche une étude géotechnique préalable à la charge du vendeur. Le zonage se lit sur la carte nationale d'exposition, commune par commune.
- Que dit le zonage de risques de la commune ? Plan de prévention des risques, sismicité, radon, secteur d'information sur les sols : l'état des risques rassemble ces réponses en une pièce, valable six mois.
Les pièces
État des risques et pollutions
La seule pièce due sur tout terrain situé dans une commune concernée par un zonage. Elle se remet dès la première visite, avant même qu'un acquéreur se déclare.
Code de l'environnement, article L125-5applicable : 1er juin 2006, et remise dès la première visite depuis le 1er janvier 2023
Étude géotechnique préalable si le terrain est constructible et se trouve en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles
Elle est annexée à la promesse et suit le terrain pendant trente ans : elle profite aux acquéreurs successifs, ce qu'aucun autre document de ce dossier ne fait.
Code de la construction et de l'habitation, articles L132-4 à L132-6applicable : 1er octobre 2020
État des nuisances sonores aériennes si le terrain est dans une zone de plan d'exposition au bruit
Sur un terrain à bâtir, la zone commande aussi ce qui pourra y être édifié : l'information n'est pas seulement une gêne annoncée, c'est une contrainte d'urbanisme.
Code de l'urbanisme, article L112-11applicable : 1er juin 2020
Ce que le vendeur peut faire établir sans y être tenu
Deux documents reviennent dans presque toutes les ventes de terrain sans qu'aucun texte ne les impose. Les distinguer des obligations évite de les présenter comme telles.
| Document | Statut | Ce qu'il évite |
|---|---|---|
| Bornage par un géomètre-expert | Obligatoire pour un lot issu d'un lotissement ou d'une division ; facultatif autrement | Une contenance annoncée que le cadastre ne confirme pas, et le litige de limite qui suit |
| Étude de sol de conception | Facultative, distincte de l'étude préalable qui, elle, peut être obligatoire | Un projet dimensionné sans connaître la portance, donc un surcoût découvert au chantier |
L'étude géotechnique préalable dit le risque du sol ; elle ne dit pas comment fonder une maison. C'est l'étude de conception, à la charge du constructeur, qui le fait. Confondre les deux conduit un acquéreur à croire que son projet est couvert alors qu'il ne l'est pas.
Questions fréquentes
Un terrain avec un abri ou une ruine devient-il un bien bâti ?
L'étude géotechnique préalable est-elle à refaire à chaque revente ?
Un terrain non constructible échappe-t-il à l'étude de sol ?
Faut-il un contrôle d'assainissement pour un terrain ?
Voir aussi
Si la vente porte sur un terrain et une construction, le dossier d'une maison s'applique au bâti. La durée de six mois de l'état des risques et ce qui la fait tomber sont traités dans la rubrique validité.