Louer un local commercial : le bail n'est pas celui d'un logement

Les trois sources, et ce que chacune impose

Les pièces

Diagnostic de performance énergétique

Il informe le preneur sur ce qu'il paiera en énergie, et il alimente la trajectoire de réduction du bâtiment. Sa lettre n'interdit rien : il n'existe pas d'équivalent de la décence énergétique en bail commercial.

Code de la construction et de l'habitation, article L126-26·applicable : 1er juillet 2021 pour la méthode et l'opposabilité, arrêté du 31 mars 2021

État des risques et pollutions

Dû comme pour un logement, avec la même durée courte. C'est la seule pièce de ce dossier qui se périme d'elle-même.

Code de l'environnement, article L125-5·applicable : 1er juin 2006, et remise dès la première visite depuis le 1er janvier 2023

Annexe environnementale au bail

Due si le bail porte sur plus de deux mille mètres carrés. Elle organise l'échange annuel des consommations entre bailleur et preneur, et le programme d'actions d'amélioration. Ce n'est pas un constat : c'est une obligation qui vit pendant tout le bail.

Code de l'environnement, article L125-9·applicable : 1er janvier 2012 pour les baux nouveaux, 14 juillet 2013 pour les baux en cours

Dispositif Éco Énergie Tertiaire

Due si le bâtiment ou la partie de bâtiment fait au moins mille mètres carrés. Elle pèse conjointement sur le propriétaire et sur l'exploitant. Le bail doit dire lequel des deux déclare, faute de quoi les deux se renvoient l'obligation et personne ne déclare.

Code de la construction et de l'habitation, article L174-1·applicable : 1er octobre 2019, décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019

Dossier technique amiante

Due si le permis de construire du bâtiment est antérieur au 1er juillet 1997. Le dossier est tenu par le propriétaire et communiqué à toute personne appelée à intervenir dans le local. Un preneur qui fait des travaux d'aménagement en a besoin dès avant son entrée.

Code de la santé publique, article R1334-29-5·applicable : 1er février 2002

Ce que le bail doit trancher lui-même

Aucune de ces questions n'a de réponse par défaut. Elles se règlent par une clause, et une clause absente coûte plus cher qu'une clause discutée.

1. Qui déclare les consommations tertiaires ? Le texte vise le propriétaire et l'exploitant sans les départager. Le bail le fait, ou personne ne le fait.
2. Qui supporte les travaux de mise en conformité énergétique ?La répartition des grosses réparations est encadrée, celle des travaux d'amélioration l'est beaucoup moins.
3. Qui met à jour le dossier technique amiante après des travaux du preneur ? Le dossier appartient au propriétaire, les travaux sont faits par le preneur, et la mise à jour se perd exactement là.

L'obligation de réduction des consommations est attachée au bâtiment, pas au contrat. Un bail qui se tait ne la fait pas disparaître : il la laisse peser sur celui qui n'a pas les données pour la remplir.

Questions fréquentes

Voir aussi

Pour la cession des murs plutôt que leur bail, le dossier de vente d'un local. Le calendrier des paliers de réduction tertiaire figure dans l'échéancier.